Ставки по ипотечным кредитам в Германии сейчас являются одними из самых низких в мире. Однако иностранцам, планирующим брать ипотечный кредит, стоит учитывать, что возможная сумма кредита для нерезидентов может отличаться от общепринятой.
В данной публикации рассмотрены типы ипотечных кредитов в Германии, процедура подтверждения кредитоспособности и сбора необходимых документов, и комиссионные платежи и варианты получения поддержки от государства.
Содержание публикации
1. Ситуация на рынке недвижимости в Германии
2. Покупка недвижимости в Германии для иностранцев
3. Возможный объём ипотечного кредита
5. Стоимость получения немецкой ипотеки
6. Налоговые вычеты по немецким ипотечным кредитам
1. Ситуация на рынке недвижимости в Германии
Аренда недвижимости в Германии распространена шире, чем приобретение жилья в собственность. Несмотря на это, цены значительно выросли за последние несколько лет.
В конце 2018 года правительство провело жилищный саммит на фоне протестов против роста расходов на покупку и аренду жилья в крупных городах. В то же время ставки по ипотечным кредитам упали до исторических минимумов, что привело к увеличению числа желающих оформить рефинансирование существующей ипотеки.
2. Покупка недвижимости в Германии для иностранцев
Основными покупателями недвижимости в Германии являются местные инвесторы, однако рынок недвижимости также привлекателен для иностранных покупателей – в особенности для тех, кто собирается приобрести недвижимость с целью последующей сдачи её в аренду.
3. Возможный объём ипотечного кредита в Германии
Нет никаких ограничений для иностранцев, приобретающих недвижимость в Германии, независимо от того, входит их страна происхождения в состав ЕС или нет.
Максимально возможная сумма займа зависит от того, есть ли у покупателя статус резидента. Жители Германии могут взять кредит на сумму до 80% от стоимости недвижимости. Нерезиденты могут быть ограничены примерно до 55-60% от оценочной стоимости недвижимости.
Заёмщики, как правило, должны иметь годовой доход, превышающий 20 000 евро. Ежемесячные платежи по ипотеке обычно не могут превышать 35% от ежемесячного дохода заёмщика.
4. Ипотечные калькуляторы
Онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов помогают определить возможный размер займа и оценить ежемесячную ставку:
5. Стоимость получения немецкой ипотеки
Сочетание низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам с исторически низкими Европейскими межбанковскими ставками предложения привело к тому, что ставки по ипотечным кредитам в Германии стали одними из самых низких в мире. Согласно данным «Statista», в 2018 году средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 1,85%.
Плата за подачу заявки на ипотеку обычно составляет 1-2% от общей суммы кредита. Если стоимость недвижимости превышает 500 000 евро, то покупатель должен оплатить оценку недвижимости. Обычно это стоит около 300-600 евро.
После подписания договора необходимо будет оплатить следующие комиссионные сборы:
- нотариальные и регистрационные комиссионные составляют около 1,5% от оценочной стоимости недвижимости;
- комиссия агенту по недвижимости варьируется от 3-6% от цены продажи. В Германии покупатели часто платят комиссионные агентам по недвижимости (или делят их с продавцами), однако этот вопрос подлежит обсуждению.
Обычно после этого покупателю даётся срок до четырёх недель, чтобы оплатить налог на продажу / покупку недвижимости. Он составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости недвижимости, в зависимости от региона покупки.
6. Налоговые вычеты по немецким ипотечным кредитам
Проценты по ипотечным кредитам на недвижимость, принадлежащую собственнику, не облагаются налогом.
Однако при сдаче собственной недвижимости в аренду, расходы на аренду могут быть зачтены в налоговом счёте. Допустимые расходы включают расходы по ипотеке, техническое обслуживание, ремонт и обустройство дома, стоимость которых составляет менее 15% от стоимости недвижимости. Капитальный ремонт дома облагается налогами. Доход от аренды в Германии облагается налогом. С 2019 года первые 9 169 евро (18 338 евро для супружеских пар) не облагаются налогом. Для доходов, превышающих эту сумму, ставки начинаются с 14% и повышаются до 42% при доходах свыше 55 961 евро.
После расчёта подоходного налога с арендной платы к общему налогу добавляется налог солидарности в размере 5,5%.
Кроме того, иностранные граждане, владеющие недвижимостью, облагаются налогом на прирост капитала при владении недвижимостью менее 10 лет. Например, иностранец (физическое лицо) при продаже недвижимости через девять лет с начала владения получает прибыль в размере 70 000 евро, и эта сумма облагается налогом по ставке 42%. Однако, любой прирост капитала не считается налогооблагаемым доходом, если собственность находится во владении в течение 10 или более лет.
7. Требования к ипотеке в Германии
В Германии подать заявку на ипотеку достаточно просто, однако все финансовые и другие документы заявителя тщательно проверяются.
Список требуемых документов (которые при этом нужно перевести на немецкий язык) включает:
- опросник с личной информацией (Selbstauskunft); оценка имущества;
- подтверждение занятости (платёжные ведомости за 2-12 месяцев);
- оценка имущества;
- самозанятым / фрилансерам необходимо предоставить дополнительные доказательства дохода и чистого накопленного капитала, включая балансовые отчёты за два года, бизнес и экономическую оценку, а также налоговые декларации за предыдущий год;
- последние налоговые декларации;
- документальное подтверждение дохода от аренды (если недвижимость ранее сдавалась в аренду);
- подтверждение наличия собственного капитала;
- выписка из Земельной книги за предыдущие шесть недель.
Кроме того, иностранным покупателям необходимо будет предоставить копии своего паспорта и, в некоторых случаях, вида на жительство.
8. Как подать заявку на ипотеку в Германии
Подача заявки на получение ипотечного кредита в Германии аналогична другим странам, основное отличие состоит в том, что банковские учреждения, как правило, более тщательно изучают финансовое положение. Для этого потребуется получение отчёта в бюро кредитной информации – эквивалента кредитного отчёта.
У иностранных граждан может не быть данных в бюро кредитной информации.
В результате иностранцу может потребоваться подтвердить кредитоспособность в бюро кредитных историй (или аналогичной организации) в стране происхождения / гражданства / постоянного проживания.
Существует ряд немецких банков, которые приветствуют иностранных покупателей недвижимости.
В некоторых случаях они предлагают услуги переводчика.
К ним относятся:
Иностранцы также могут проконсультироваться с немецким ипотечным брокером, который будет сравнивать ставки нескольких кредиторов от имени клиента.
На немецком рынке имеется ряд брокеров, в том числе:
9. Типы ипотечных кредитов в Германии
9.1. Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Этот тип ипотеки является самым распространённым. Заёмщик может установить ставку погашения основного долга (обычно от 1% до 10% от основной суммы в течение срока кредита), а также возможность производить дополнительные платежи только по основному долгу (до 10% от непогашенной суммы).
В конце срока кредита любая непогашенная основная сумма должна быть полностью выплачена либо наличными, либо посредством дальнейшего рефинансирования.
9.2. Ипотека только под проценты
Инвесторы, ищущие недвижимость для последующей сдачи в аренду, предпочитают ипотечные кредиты только под проценты. В течение срока кредита выплачивается только процентная часть; основная сумма должна быть выплачена в полном объёме по окончании срока кредита.
Резиденты Германии могут учесть платежи по ипотечному кредиту при расчёте подоходного налога.
9.3. Кредиты строительного общества
Ипотека строительного общества представляет собой гибрид займов с фиксированной процентной ставкой и займов только под проценты. В течение кредитного срока, в дополнение к выплате процентов по кредиту, заёмщик выплачивает ежегодный взнос, который идёт на выплату основного остатка по истечении срока кредита.
9.4. Кредиты с переменной процентной ставкой
Кредиты с переменной процентной ставкой привязаны к Европейской межбанковской ставке предложения и корректируются каждые три месяца. Дополнительные выплаты основного долга могут производиться ежеквартально по мере корректировки ставки по кредиту.
Если заёмщик считает, что ставка вырастет выше определенной суммы, кредит с переменной ставкой может быть преобразован в кредит с фиксированной ставкой.
10. Ипотечные гарантии в Германии
Одной из особенностей ипотечной индустрии в Германии является отсутствие ипотечных гарантий. В определенных ситуациях это может усложнить процедуру получения ипотеки в случае, если:
- кредит является высокорисковым;
- время до выхода на пенсию составляет менее пяти лет;
- в рамках текущего движения денежных средств заёмщика не может быть покрыт первоначальный взнос и другие расходы по кредиту / оформлению недвижимости;
- текущий и ранее получаемый заёмщиком доход не является достаточным для банка.
Частные заёмщики могут приобрести страховку от дефолта по ипотеке в своем банке или в частной страховой компании.
11. Другие особенности ипотеки в Германии
Правительство предлагает специальные субсидии для физических лиц, проживающих и платящих налоги в Германии. Наиболее важными из них являются Пенсионная программа Ристера[8] (доступная в рамках государственной пенсионной программы) и программа банка KfW[9] (Kreditanstalt für Wiederaufbau) по покупке недвижимости.
Пенсионная программа предусматривает определенные пенсионные субсидии: оплату некоторых расходов по ипотеке или предоставление налоговых льгот при покупке недвижимости на вторичном рынке.
В рамках программы банка KfW[9] (Kreditanstalt für Wiederaufbau) предлагаются кредиты на сумму до 50 000 евро для тех, кто приобретает недвижимость на первичном или вторичном рынке. Программа может сочетаться с ипотечными кредитами, однако часто имеет более низкую процентную ставку, чем банковский ипотечный кредит.
Была ли статья вам полезна?
Спасибо за обратную связь!
Если вы не нашли нужной информации, заполните форму ниже, и мы постараемся помочь вам!